Lage
Beschreibung
In ruhiger, gewachsener Wohnlage von Neu Wulmstorf bietet dieses Grundstück mit Altbestand eine attraktive Gelegenheit für Bauherren oder Projektentwickler, die ein Neubauprojekt nach eigenen Vorstellungen realisieren möchten.
Das Gebiet ist planungsrechtlich als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit offener Bauweise (o) ausgewiesen. Zulässig sind bis zu zwei Vollgeschosse (II). Die Bebauung richtet sich nach einer GRZ von 0,25 und einer GFZ von 0,40.
Ein besonderer Vorteil ist die bereits vorhandene Zufahrt mit ca. 3,5 m Breite und ca. 15 m Länge. Für ein hinten liegendes Baufenster stellt dies grundsätzlich eine sehr gute Voraussetzung dar – auch im Hinblick auf Erreichbarkeit, Müllentsorgung und eine potenzielle Feuerwehrzufahrt (die abschließende Beurteilung erfolgt durch Architekt und Behörde).
Das neu gebildete Grundstück aus den Flurstücken 25/135 (ca. 381 m²) und 25/34 (ca. 201 m²) umfasst insgesamt ca. 582 m². Eine organisatorische Zusammenführung der Flurstücke (Kataster/Grundbuch) ist grundsätzlich möglich und mit überschaubarem Aufwand realisierbar. Die Erschließungsleitungen liegen an der Straße und müssen noch bis zum hinteren Grundstücksteil geführt werden. Glasfaser liegt ebenfalls in der Straße, sodass eine zeitgemäße Medienversorgung sehr gut darstellbar ist.
Auf dem Grundstück befinden sich ein kleiner Altbestand mit Teilkeller sowie ein Schuppen mit Eternitanteilen. Für eine Neubebauung sind beide Gebäude abzubrechen; die Abrisskosten trägt der Käufer. Die hierfür zu erwartenden Kosten sind bereits im Angebotspreis berücksichtigt. Dadurch bietet sich die Chance, das Grundstück vollständig neu zu ordnen und einen Neubau nach aktuellem Energiestandard zu realisieren.
Auf Basis der Kennzahlen GRZ 0,25 und GFZ 0,40 sind – je nach Planung und Ausnutzung – rund 175 m² Wohnfläche erzielbar. Damit eignet sich das Grundstück ideal für ein großzügiges Einfamilienhaus oder alternativ für eine kleine Doppelhaushälfte mit jeweils ca. 87,5 m² Wohnfläche.
Entwicklungsperspektive: EFH- oder MFH-Variante
Für mögliche Entwicklungsvarianten wurden bereits durch einen Architekten beispielhafte Lagepläne für ein Einfamilienhaus (EFH) sowie ein Mehrfamilienhaus (MFH) erstellt.
Als mögliches MFH-Konzept wurde ein Wohnhaus mit bis zu 5 Wohneinheiten angedacht:
- Erdgeschoss und Obergeschoss: jeweils 2 Wohnungen mit ca. 75–80 m²
- Dachgeschoss: 1 Wohnung mit ca. 100 m²
Transparente Hinweise für eine realistische Kalkulation
Für eine seriöse Projektplanung sind folgende Punkte zu berücksichtigen:
- Es gibt aktuell keine eigene Heizungsanlage im Bestand; die Versorgung erfolgte bislang über das Nachbarhaus. Für den Neubau sind daher eigene Hausanschlüsse sowie eine eigene Wärmeversorgung (z. B. Wärmepumpe) einzuplanen.
- Ein vorhandener Eternitschuppen (Dach/Wände) erfordert einen fachgerechten Rückbau und eine entsprechende Entsorgung (Asbestmaterial möglich/typisch).
- Eine alte Sickergrube, die mit Schutt verfüllt wurde, kann Rückbau- bzw. Verfüllarbeiten sowie ggf. ein Bodengutachten erforderlich machen.
- Eine vorhandene Garage in Grenzbebauung ist in die Planung zu integrieren; ggf. bestehen Vorgaben zum Erhalt bzw. Bestandsschutz.